2014西安“以房养老”试点最新讯息

　　8月26日，民政部、国家发展改革委确定北京市西城区等42个地区为全国养老服务业综合改革试点地区，其中包括西安市。根据通知，试点主要包括健全养老服务体系，强化城市养老服务设施布局，创新养老服务供给方式，培育养老服务产业集群，加强养老服务队伍建设，以及强化养老服务市场监管等。这意味着，西安养老产业将面临着新的机遇。那么，“以房养老”是否会进入新的阶段?

　　西安“以房养老”收益如何

　　据西安市房屋管理网测算：张奶奶拥有一套80㎡的房子，按照西安平均房价7000元/㎡计算，价值约56万元。如果张奶奶将这套房产用于“以房养老”，那么可以有两种方式。第一种，将房产抵押给银行，那么，张奶奶的贷款金额大致为，房价56万元的60%，也就是可以贷33.6万元，贷款十年，张奶奶每月约有2800元的收益。

　　第二种，将房产抵押给保险公司，那么张奶奶的贷款金额大概是56万元房价的70%，也就39.2万元。保险公司以房养老并没有时间限制，可一直到张奶奶去世。因此，保险公司在39.2万元中扣除掉自身费用，并结合未来的利率水平、通胀水平、经济运行状态等因素，给出一个标准值。如果以20年计算，大致估计张奶奶每月有1600元左右的收益。

　　“以房养老”试点遇冷

　　6月底，保监会召开新闻发布会，公布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，确定在北京、上海、广州和武汉四地率先开展试点。目前，这四个地方老年人住房反向抵押养老保险试点已施行一个多月，市场反应差强人意。不但市民兴趣不高之外，就连保险公司也显得小心翼翼。目前，市场上仍无一家保险公司推出以房养老保险产品，而上报“以房养老”方案的险企，只有幸福人寿一家。

　　效果不理想的主要原因还是在于银行、保险等金融机构为规避市场风险，针对“以房养老”的群体挑肥拣瘦，设置的门槛过高。参与以房养老本人，须年满55岁，累计贷款金额最高不超过所抵押住房评估价值的60%，且每个月实际支付的养老金额不超过2万元，贷款期限最长不超过10年等等，苛刻的规定，导致真正符合条件的申请人很少，因此，银行等金融机构不得不停办该业务。

　　在采访中，不少市民说，之前很期盼政府出台“以房养老”的政策，但是目前“以房养老”看来一时难以实现。首先是大部分市民观念老化，认为“以房养老”会涉及遗产继承与纠纷问题，另外，房屋租金收益与“以房养老”养老金收益比较差距大。

　　并不适合所有老龄群体

　　记者在采访时，同策咨询研究部总监张宏伟认为，目前，市场对于“以房养老”的有争议也很正常，这说明“以房养老”的政策，并不适合所有老龄群体。他说：“以房养老”的政策主要适用于两种人群：一种是无子女的孤寡老人，这类人群没有遗产继承或纠纷方面的问题，同时，这些老龄群体没有亲人照料，在年龄大了以后，需要改善生活质量，采用以房养老这样的形式是一种很好的方式。另一类是家中有多套房产，家庭收入也较好，但是子女不能在身边照料老人，这样的家庭对于租金收益不敏感。

　　西北大学经济管理系教授石宏天表示，“以房养老”目前看来，只是养老系统的一种补充，也只适合一小部分群体，传统习惯上老人都会把房产留给子女。石宏天认为，“以房养老”把保险和房地产结合在一起，风险管控很重要。风险的关键在于房产的估值问题。如果房价下跌，对保险公司、银行和个人都是一个问题，究竟谁来承担这个损失，还需要制度的完善。另外，对于险资企业来讲，国家出台“以房养老”，保险业就应利用“以房养老”推出新产品，为这些老龄群体提供相关养老服务，把握好“以房养老”试点的先机，抢先占领这部分市场。